放射線技師は5000万円新築戸建てを35年ローンで購入できるのか？？

放射線技師の平均的な年収帯である年収650万円で、5000万円の新築戸建てを35年ローンで購入できるのか？実際に数字を出してシミュレーションしてみました。

前提条件はこうです。

• 年収650万円（こちらの記事の実例をベースにしています）
• 毎月の手取り収入：約30万円
• ボーナス（6月・12月）：手取りで130万円程度
• 物件価格：5000万円（新築戸建て）
• 借入期間：35年

「頭金あり・なし」「変動金利・固定金利」「ボーナス払いあり・なし」で、それぞれ毎月の返済額がどう変わるのかを見ていきます。

①頭金なし・変動金利1%の場合

まずは一番オーソドックスなケースです。5000万円を頭金ゼロ・変動金利1%・35年ローンで借りた場合、毎月の返済額はこうなります。

ボーナス払いを使うと毎月の負担は約3.3万円軽くなりますが、総支払額はほぼ変わりません（むしろ数万円増えます）。当たり前ですが、ボーナス払いは「支払いを先送りしている」だけで、借りている金額そのものは変わらないからです。

②頭金500万円を入れた場合

次に、頭金として500万円を用意した場合です。借入額は4500万円になります。

頭金500万円を入れても、毎月の返済額は1.4万円しか下がりません（ボーナスなしの場合）。頭金を用意する労力の割に、月々の負担軽減効果は正直それほど大きくないというのが実感です。

③固定金利3%の場合

「将来の金利上昇が怖いから固定にする」という選択肢も見ておきます。頭金なし・固定金利3%・35年ローンです。

手取り収入に対する返済比率：安全ラインの30%を超えるケースばかり

住宅ローンの世界では、「返済額は手取り収入の30%以内に収めるべき」とよく言われます。これを踏まえて、先ほどの毎月返済額を手取り月収30万円で割ってみます。

ちなみにボーナス月（6月・12月）だけを見ると、ボーナス払い加算後の返済額はボーナス手取り込みの収入に対して19〜23%程度に収まります。「ボーナス月は意外と余裕がある」ように見えるのが、この後説明するボーナス払いの怖さでもあります。

ボーナス払いの2つのリスク

①ボーナスは、なくなる・減る前提で考えるべき

ボーナス払いを組み込むと毎月の返済額は軽くなります。しかし、ボーナスは会社の業績や景気によってカットされる可能性があるお金です。

ボーナスが半分になった年、ボーナス払い分の40万円をどこから捻出するのか。この問いに答えられないなら、ボーナス払いは組むべきではないと思います。

②そもそも「ボーナス払いが必要なローン」を組むこと自体がリスク

ここが一番伝えたいことです。ボーナス払いを組まないと毎月の返済比率が危険水域に入ってしまう——これは「本来、その物件の価格が身の丈に合っていない」というサインだと私は考えています。

35年ローンは「会社に鎖で繋がれた状態」

家を買うこと自体は、人それぞれの価値観であり、否定するものではありません。ただ、35年という期間の重みは、契約する前によく考えるべきだと思います。

35年ローンを組むということは、35年間、収入を絶やさず返済し続ける前提で人生設計をするということです。転職して年収が下がる、病気で休職する、会社の業績が傾く——こうした事態が起きても、ローンは待ってくれません。

最近増えている「50年ローン」の実態

物件価格の高騰を受けて、最近では50年ローンを組む人も出てきています。毎月の負担を下げるための選択ですが、金利面でどれだけの差が出るのか計算してみました（変動金利1%・頭金なしで比較）。

お金以外にもある、新築戸建てのリスク

ここまでお金の話をしてきましたが、新築戸建てにはお金以外のリスクもあります。一般的によく言われるものをまとめました。

これらは「絶対に起きる」ことではありませんが、「起きたときに引き返せない」という点が、賃貸との決定的な違いです。

私の結論：現役時代は賃貸、引退後に小さな平家を一括で

ここまでの数字を踏まえて、私自身の考えをまとめます。

理由はシンプルで、今回の試算で見た通り「毎月の返済比率が危険水域」「ボーナスという不確実な収入への依存」「35年〜50年という拘束期間」のすべてが、資産形成という目的とは相性が悪いと感じるからです。

賃貸であれば、住む場所も広さも、収入やライフステージの変化に合わせて柔軟に変えられます。浮いたお金はインデックス投資などで運用し、本当に必要になったタイミングで、必要な分だけの家を現金で建てる。ローンという鎖に繋がれず、身軽でいられることを優先したいと思っています。